Risposte a quesiti su temi catastali
Data pubblicazione notizia 13 dicembre 2019
In seguito ai quesiti trasmessi all’Agenzia delle Entrate sez. Territorio, formulati dai componenti la nostra Commissione Catasto, la stessa Agenzia con nota n. 167866 del 12/12/2019 ha determinato le risposte contenute nel documento che pubblichiamo.
Di seguito i quesiti:
1 - CANTINE DA CENSIRE AUTONOMAMENTE
La circolare 2/E del 2016 tratta il tema delle cantine al punto “3.3.2 Individuazione delle autorimesse e delle cantine” del quale si riporta il testo integrale: “Nelle dichiarazioni di nuova costruzione le cantine, i depositi (anche se ubicati nei sottotetti) e le autorimesse presenti in complessi ospitanti una o più unità immobiliari residenziali, quando hanno accesso autonomo da strada o da corte esclusiva o da parti comuni, costituiscono di norma unità immobiliari a se stanti. Pertanto, le suddette tipologie immobiliari sono censite ordinariamente nelle categorie C/2 - Magazzini e locali di deposito e C/6 - Stalle, scuderie, rimesse, autorimesse. Se le porzioni immobiliari destinate a deposito e cantina sono direttamente comunicanti con le abitazioni, costituendo di fatto pertinenze delle stesse, rientrano di norma nella maggiore consistenza delle unità immobiliari cui risultano correlate, in quanto prive di autonomia funzionale e reddituale.”
Nel paragrafo sopra riportato, viene asserito che se il deposito e cantina sono ‘direttamente comunicanti con le abitazioni’ allora rientrano nel classico e finora adottato criterio di dipendenza dall’unità principale. In effetti deposito e cantina sono solitamente direttamente comunicanti attraverso il vano scala comune interno con le abitazioni e senza autonomia funzionale che giustifichi l’assegnazione alla categoria C/2, proprio perché, per loro natura al servizio dell’unità principale.
Inoltre, dalla lettura del punto 3.3.2 della circolare pare però già evidente che la cantina, nel primo caso, non costituisca “per norma” (cioè in forza di legge) ma “di norma” (quindi solo per prassi) unità immobiliare a sé stante così come nel secondo caso rientri “di norma” e non “per norma” nella maggiore consistenza dell’unità immobiliare residenziale.
Nel secondo caso tuttavia, anche evidentemente rifacendosi all’art. 5 del Regio Decreto-Legge del 13 aprile 1939, n. 652, al Decreto del Presidente della Repubblica del 1 dicembre 1949, n. 1142 come pure al Quadro generale delle categorie e Massimario, specifica inequivocabilmente che gli accessori indiretti come le cantine rientrano nella maggiore consistenza delle unità immobiliari “quando prive di autonomia funzionale e reddituale”.
È di tutta evidenza, anche tenuto conto della sua influenza sul reddito a norma del punto 2 pag. 68 dell'Istruzione Provvisoria sul classamento, che una cantina seminterrata, di ridotte dimensioni e di minima importanza patrimoniale, inserita in un complesso esclusivamente residenziale e che non può certo essere utilizzata come deposito autonomo, costituisce accessorio integrato ed integrante le funzioni dei vani principali dell’unità residenziale.
Se è pur vero che siamo in presenza di una pluralità di fonti che incidono sullo stesso argomento è altrettanto obbligo che queste vengano disposte secondo una scala gerarchica in virtù della quale la norma di fonte inferiore non si ponga in contrasto con la norma di fonte superiore (gerarchia delle fonti del diritto).
Le fonti di rango superiore appaiono peraltro estremamente chiare: la “cantina” come quella in esame è manifestamente e propriamente un accessorio indiretto dei vani principali dell'unità residenziale e come tale andrà accatastato dato che presenta importanza e dimensioni tali da non alterare in alcun modo la fisionomia dell’unità immobiliare residenziale come ad esempio nel diverso caso di locali cantinati molto vasti ed utilizzabili per deposito, ecc., annessi ad una abitazione di minima consistenza (si veda la nota 2 al punto 93 del Quadro generale delle categorie e Massimario di cui sopra).
L’accatastamento in categoria C/2, come evidentemente auspicato dagli Uffici con riferimento alla circ. 2/E del 2016, è riservato ai “Magazzini e locali di deposito” capaci, per autonomia funzionale e reddituale, di costituire un’unità immobiliare autonoma.
L'applicazione della circolare richiamata, o qualsiasi altra prassi in contrasto con le norme di fonte superiore richiamate, volta a determinare un accatastamento autonomo per la cantina di cui all'atto di aggiornamento catastale proposto, sarebbe illegittima.
Si chiede pertanto la rettifica delle linee guida in conformità a quanto stabilito dalle normative catastali e indicata chiaramente dalla nota 60244/2016, oppure, si chiedono precisazioni normative in merito.
2 - IMPIANTI FOTOVOLTAICI SU COPERTURE
Gli impianti fotovoltaici relativi alle abitazioni devono essere accatastai e nei casi d'obbligo di accatastamento come devono essere poligonati?
3 - PISCINE PRIVATE
Le piscine private devono essere inserite in mappa?
In caso affermativo possono essere identificate all’interno della pertinenza dell’abitazione (con conseguente poligonazione in F)?
4 - PISCINE CONDOMINIALI
L’ufficio sta effettuando dei controlli sulle piscine non identificate, indicando l’obbligo dell’accatastamento sia terreni che fabbricati. Per quanto riguarda la categoria le indicazioni sono di utilizzare la D/6 - Fabbricati e locali per esercizi sportivi (con fine di lucro), anziché la cat. C/4 - Fabbricati e locali per esercizi sportivi (senza fine di lucro). Si precisa che le piscine, in base ai vari per regolamenti condominiali, devono essere utilizzate solo dai condomini e non è pertanto possibile una eventuale “redditività” delle stesse.
Le piscine private condominiali, non avendo “autonoma redditività”, devono essere inserite in mappa?
Le piscine condominiali che risultano già identificate nel subalterno BCNC devono essere censite con subalterno autonomo? In caso affermativo devono essere identificate come BCC?
Qual è la categoria da utilizzare: C4 Fabbricati e locali per esercizi sportivi (senza fine di lucro) o D6 Fabbricati e locali per esercizi sportivi (con fine di lucro)?
5 - POSTI AUTO COPERTI
Come vanno trattati (sia terreni che fabbricati) le varie tipologie indicate nell'allegato 1 ?
Quali sono gli esatti criteri che stabiliscono la precarietà e/o l’obbligo di censimento delle varie tipologie?
6 - PRATICHE CATASTALI TERRENI SU PARTI COMUNI o IN USO ESCLUSIVO
Le pratiche catastali Terreni (pregeo) devono essere firmate da tutti gli aventi diritto, indicandone i dati sul frontespizio. In alternativa la pratica può essere firmata da un solo intestatario (o dal tecnico redattore) allegando la lettera di incarico.
Si ipotizza l’inserimento in mappa di fabbricato su area condominiale o “in uso esclusivo”, a firma dell’amministratore di condominio (in seguito a verbale di assemblea condominiale) e successiva pratica al catasto Fabbricati come BCC in idonea categoria. Per la pratica terreni, si dovrebbe comunque indicare sul frontespizio, tutti i gli aventi diritto. Nel caso di condomini di grandi dimensioni, durante il tempo intercorso tra le visure di tutte le uiu, la redazione della pratica, la firma da parte dell’amministratore e l’invio della pratica, possono verificarsi delle variazioni nella titolarità (rogiti notarili/successioni/altro) rischiando di dichiarare dati non veritieri o corretti.
Qual è la precisa normativa che stabilisce l’obbligo di indicazione da parte di tutti gli aventi diritto?
E’ possibile indicare sul frontespizio altre indicazioni del tipo “BCC” (in conformità alla successiva denuncia al catasto fabbricati) o “firma a nome di XXX amministratore del condominio YYY”? (Allegato 2)
7 - LOTTO DI PERTINENZA ABITAZIONE
L’ufficio sta effettuando dei controlli sui lotti di pertinenza delle abitazioni contestando l’eccesiva superficie delle stesse obbligando allo “scorporo” di parte del lotto di pertinenza.
Qual è il limite di superficie del giardino di pertinenza di un’abitazione e qual è la precisa normativa che stabilisce tale limite?
8 - PERTINENZE AD USO ESCLUSIVO
Le pertinenze ad “uso esclusivo” devono essere comunque rappresentate nella planimetria? In caso affermativo qual è la precisa normativa che stabilisce tale obbligo e, in caso affermativo, qual è la tipologia di poligono da utilizzare?
9 - SUPERFICIE MINIMA CATEGORIE D
Considerato che alcuni immobili adibiti a magazzino e/o locali di deposito, possono avere una rilevante superficie qual è la superficie limite che impone di censire un fabbricato ad uso deposito in categoria D?
Qual è la precisa normativa che stabilisce tale limite?
10 - VOLTURE
Parecchie volte, in atti è riportata l’annotazione “passaggi intermedi non esistenti o da verificare”. Per la cancellazione di tali note, il più delle volte è sufficiente risalire al protocollo della relativa voltura ma, il registro in cui erano annotati i repertori degli atti e delle relative volture (che tra l’altro, dopo 10 anni vengono distrutte) è depositato in archivio nel seminterrato.
E’ possibile che tali registri vengano riportati nella stanza archivio per la consultazione manuale?
11 - ERRORE QUOTE DOCFA
Il programma ministeriale Do.C.Fa., fin dalla prima versione, riporta un errore di programmazione. Nel campo relativo alle quote di proprietà, permette di apporre 9 cifre per il numeratore e solo 6 cifre per il denominatore e non permette l’utilizzo delle virgole. Una quota ipotetica di 123,456/1.000 dovrebbe necessariamente essere indicata come 123.456/1.000.000. Per le limitazioni di cui sopra si è purtroppo costretti a indicare la quota di 12.346/100.000 (arrotondamento irrisorio ma comunque un arrotondamento).
E’ possibile richiedere agli organi competenti che venga definitivamente corretto tale errore? E’ possibile, in alternativa, che in seguito all’approvazione della pratica, l’ufficio provveda d’ufficio, tramite semplice autotutela, alla rettifica della quota? (Allegato 2)
12 - ERRORI MAPPE CATASTALI
Moltissime volte (soprattutto per i fogli della fascia costiera che sono stati oggetto di intervento COGI), le mappe risultano errate.
L’ufficio provvede alla rettifica della mappa mediante presentazione di autotutela ma, inevitabilmente, i tempi per la presentazione delle pratiche si allungano notevolmente.
E’ possibile richiedere la rettifica della mappa già in fase di richiesta dell’estratto per atto di aggiornamento?
In alternativa è possibile che l’ufficio provveda a istituire una “urgenza” per l’evasione di tali autotutele?
QUESITI ORGANIZZATIVI
13 - VISIONE MONOGRAFIE
Ormai quasi tutte le monografie dei punti fiduciali sono scaricabili dal sito, ma ci sono dei punti fiduciali che non riportano ancora tali monografie, che non sono perfettamente chiari o che sono discordanti con le misurazioni effettuate. Anche tali monografie risultano depositate in cantina. E’ possibile che le cartelle contenenti le monografie vengano riportati nella stanza archivio per la consultazione manuale?
14 - VISIONE BUSTE/PLANIMETRIE
Le planimetrie in atti (consultabili/scaricabili dal sito e/o allo sportello) sono solo quelle attuali. Molte volte, però, tali planimetrie sono poco chiare, con scritte e annotazioni illeggibili. Esistono inoltre, moltissimi casi di planimetrie non conformi allo stato di fatto, palesemente errate (per errori imputabili sia ai tecnici che l’hanno redatta che all’ufficio che l’ha accettata) difformi rispetto alle mappe dei fabbricati e/o dei terreni cartacee o con elementi poco chiari e/o mancanti.
Al fine della corretta redazione delle planimetrie occorre che vengano effettuati tutte le verifiche necessarie per tutelari la parte venditrice.
Per la visione delle planimetrie precedenti, attualmente è necessario però, fare una richiesta scritta (giustificata da valido motivo) e presentarsi alcuni giorni dopo in seguito a comunicazione dell’ufficio, creando non pochi problemi all’utenza professionale.
E’ possibile ripristinare la possibilità di visionare le planimetrie precedenti, direttamente presentandosi allo sportello?
In caso affermativo è possibile eseguire delle fotografie delle stesse?
E’ possibile, in alternativa ripristinare la possibilità di richiesta delle stesse allo sportello?
In caso affermativo è possibile (come lo era in precedenza) averle gratuitamente?
In caso negativo è possibile che la consultazione sia effettuabile tramite sister?
15 - ORARIO UFFICIO
Dal 20.02.2017 l’ufficio è aperto da lunedì a venerdì dalle 8:30 alle 13:00 e lunedì e giovedì dalle 14:30 alle 16:30. I servizi potranno però essere prenotati (per motivi di cassa), fino a 30 minuti prima limitando di fatto l’orario dalla 8:30 alle 12:30.
E’ possibile ripristinare l’orario di apertura alle ore 8:00?
16 - ORARIO ARCHIVIO
Dal 26.03.2018 l’archivio delle mappe di impianto e degli atti geometrici (note/volture – frazionamenti – tipi mappali) è accessibile il lunedì e giovedì dalle 8:30 alle 12:30 e per un tempo limitato di 20 minuti.
E’ possibile implementare le giornate a 3 o 4 volte la settimana?
17 - CONSULTAZIONI VECCHI REGISTRI
Per la ricerca degli atti geometrici storici (note/volture, note/variazione, frazionamenti, tipi mappali) occorre consultare anche i vecchi registri delle partite dei terreni.
Tali registri sono consultabili SOLO a terminale (gli originali sono depositati in cantina). La consultazione a video è lunga e macchinosa e molte volte i dati sono praticamente illeggibili. Anche una ricerca relativamente semplice, causa gravi rallentamenti agli utenti in coda. Si ritiene che, soprattutto per zone che hanno subito diverse variazioni nel corso degli anni, sia fondamentale la consultazione manuale.
E’ possibile ripristinare la consultazione manuale di tali registri?
In alternativa, è possibile, dotare l’ufficio di un terminale ad uso dei soli tecnici?
18 - MAPPE IMPIANTO
Le mappe di impianto sono documenti fondamentali per l’utenza professionale. L’accesso alla stanza dove sono custodite è possibile solo nelle giornate di apertura di archivio. Non è possibile eseguire delle fotografie né averne copia ma è possibile “ricalcarle” a mano su lucido. Visto la loro importanza si ritiene che la loro consultazione debba essere più semplice.
E’ possibile procedere alla plastificazione di tali documenti, come già stato fatto per le mappe dell’archivio di stato?
E’ possibile avere la disponibilità di effettuare una copia (o anche una semplice fotografia) delle mappe di impianto, (anche apponendo una dicitura “atto privo di validità” o similare)?
19 - FOTOCOPIE E FOTOGRAFIE
Le attuali mappe on-line sono documenti ufficiali ma riportano molto spesso errori eseguiti in fase di digitalizzazione o modifiche COGI. Le mappe cartacee del catasto terreni e del catasto fabbricati, anche se ormai non valide, sono pertanto un valido ausilio, per una corretta ricostruzione storica di un terreno o di una unità immobiliare e per una eventuale rettifica.
E’ possibile avere la disponibilità di effettuare una copia (o anche una semplice fotografia) delle mappe di fabbricati/terreni cartacee, (anche apponendo una dicitura “atto privo di validità” o similare)?